Wer eine vermietete Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, stößt früher oder später auf den Begriff Kaufpreisfaktor. Besonders bei Mehrfamilienhäusern und anderen Anlageimmobilien ist der Faktor eine wichtige Kennzahl, um Kaufpreis und Mieteinnahmen miteinander ins Verhältnis zu setzen.
Doch wie hoch ist der Kaufpreisfaktor für Immobilien in Dortmund?
Eine einzige Zahl für ganz Dortmund gibt es nicht. Der Kaufpreisfaktor hängt stark von Lage, Objektart, Zustand, Mieterträgen und weiteren Eigenschaften der Immobilie ab.
Der offizielle Grundstücksmarktbericht für Dortmund zeigt diese Unterschiede deutlich: Bei ausgewerteten Mehrfamilienhäusern liegen die mittleren Rohertragsfaktoren je nach Gebiet ungefähr zwischen 14,7 und 20,3. Die tatsächlichen Spannen innerhalb der einzelnen Gebiete reichen teilweise noch deutlich darüber beziehungsweise darunter.
Für Eigentümer bedeutet das: Der Kaufpreisfaktor kann eine hilfreiche erste Orientierung liefern – eine professionelle Immobilienbewertung ersetzt er jedoch nicht.
Der Kaufpreisfaktor ist dabei allerdings nur ein Baustein einer erfolgreichen Verkaufsstrategie. Welche weiteren Schritte von der Vorbereitung über die Preisfindung bis zum Notartermin wichtig sind, zeigen wir in unserem ausführlichen Ratgeber zum Immobilienverkauf in Dortmund.
Was ist der Kaufpreisfaktor einer Immobilie?
Der Kaufpreisfaktor beschreibt vereinfacht das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und ihren jährlichen Mieteinnahmen.
Er wird häufig auch als Vervielfältiger bezeichnet.
Eine vereinfachte Berechnung lautet:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Ein Beispiel:
Eine vermietete Immobilie kostet 400.000 Euro und erzielt eine monatliche Nettokaltmiete von 1.800 Euro.
Die Jahresnettokaltmiete beträgt:
1.800 € × 12 = 21.600 €
Damit ergibt sich:
400.000 € ÷ 21.600 € = 18,52
Der Kaufpreis entspricht also ungefähr dem 18,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete.
Vereinfacht spricht man dann von einem Kaufpreisfaktor von 18,5.
Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor in Dortmund?
Hier muss zwischen allgemeinen Internetangaben und den Daten des örtlichen Gutachterausschusses unterschieden werden.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund führt eine Kaufpreissammlung auf Grundlage notarieller Kaufverträge und veröffentlicht daraus unter anderem Grundstücksmarktberichte, Immobilienrichtwerte und Liegenschaftszinssätze.
Im Grundstücksmarktbericht 2025 werden für Mehrfamilienhäuser folgende Rohertragsfaktoren ausgewiesen:
| Gebiet | Mittlerer Rohertragsfaktor | ausgewiesener Bereich |
|---|---|---|
| Gebiet 1 | 20,3 | 16,7–24,0 |
| Gebiet 2 | 14,7 | 12,6–16,5 |
| Gebiet 3 | 15,8 | 13,8–17,8 |
| Gebiet 4 | 15,5 | 12,7–19,1 |
| Gebiet 5 | 16,5 | 14,6–18,6 |
| Gebiet 6 | 19,3 | 16,3–22,5 |
| Gebiet 7 | 16,4 | 14,4–18,7 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025 für die Stadt Dortmund, Gutachterausschuss für Grundstückswerte.
Damit wird bereits deutlich:
„Der Kaufpreisfaktor in Dortmund beträgt X“ wäre eine zu starke Vereinfachung.
Je nach Lage und Objekt kann der Faktor erheblich variieren.
Was bedeutet beispielsweise ein Kaufpreisfaktor von 20?
Ein Faktor von 20 bedeutet vereinfacht:
Der Kaufpreis entspricht dem 20-Fachen der jährlichen Nettokaltmiete.
Beispiel:
Jahresnettokaltmiete: 30.000 €
Kaufpreisfaktor: 20
30.000 € × 20 = 600.000 €
Der daraus abgeleitete Kaufpreis beträgt also 600.000 Euro.
Umgekehrt kann aus dem Faktor näherungsweise eine Bruttomietrendite abgeleitet werden.
Die vereinfachte Formel lautet:
Bruttomietrendite = 100 ÷ Kaufpreisfaktor
Damit ergeben sich beispielsweise:
| Kaufpreisfaktor | Rechnerische Bruttomietrendite |
|---|---|
| 12 | 8,33 % |
| 15 | 6,67 % |
| 18 | 5,56 % |
| 20 | 5,00 % |
| 22 | 4,55 % |
| 25 | 4,00 % |
| 30 | 3,33 % |
Je höher der Kaufpreisfaktor, desto niedriger ist also – bei ansonsten gleichen Bedingungen – die rechnerische Bruttomietrendite.
Umgekehrt bedeutet ein niedriger Faktor grundsätzlich eine höhere rechnerische Bruttorendite.
Aber auch hier gilt: Eine höhere Bruttorendite bedeutet nicht automatisch eine bessere Immobilie.
Warum unterscheiden sich die Kaufpreisfaktoren innerhalb Dortmunds?
Dortmund besteht aus sehr unterschiedlichen Immobilienmärkten.
Eine Kapitalanlage in einer besonders gefragten Wohnlage kann einen höheren Faktor erzielen als ein vergleichbares Objekt in einer weniger gefragten Lage.
Der Grund ist einfach:
Investoren bezahlen nicht ausschließlich für die aktuelle Miete.
Sie bewerten beispielsweise auch:
- langfristige Vermietbarkeit
- Leerstandsrisiko
- Entwicklungspotenzial
- Qualität der Mikrolage
- Zustand des Gebäudes
- mögliche zukünftige Mietentwicklung
- energetischen Zustand
- Instandhaltungsbedarf
- Qualität der bestehenden Mietverhältnisse
Deshalb kann eine Immobilie mit niedrigerer aktueller Rendite trotzdem für einen Investor interessant sein.
Lage und Mikrolage beeinflussen den Faktor
Gerade in Dortmund sollte die Lage nicht ausschließlich anhand des Stadtteils bewertet werden.
Innerhalb eines Stadtteils können sich einzelne Straßenzüge erheblich unterscheiden.
Für Kapitalanleger spielen beispielsweise folgende Faktoren eine Rolle:
Verkehrsanbindung: Wie schnell sind Innenstadt, Universität oder wichtige Arbeitgeber erreichbar?
ÖPNV: Befinden sich U-Bahn-, S-Bahn- oder Bushaltestellen in der Nähe?
Nahversorgung: Sind Supermärkte, Ärzte und Geschäfte erreichbar?
Wohnumfeld: Wie attraktiv ist das direkte Umfeld?
Mietnachfrage: Wie einfach lassen sich Wohnungen langfristig vermieten?
Entwicklungsperspektive: Wie könnte sich das Quartier zukünftig entwickeln?
Diese Faktoren können sich sowohl auf die erzielbare Miete als auch auf den Kaufpreis und damit auf den Kaufpreisfaktor auswirken.
Kaufpreisfaktor bei einem Mehrfamilienhaus in Dortmund
Besonders relevant ist der Kaufpreisfaktor beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses.
Hier betrachten potenzielle Käufer die Immobilie häufig primär als Kapitalanlage.
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel:
Ein Mehrfamilienhaus erzielt:
60.000 € Jahresnettokaltmiete
Bei einem Faktor von 15 ergäbe sich:
60.000 € × 15 = 900.000 €
Bei Faktor 18:
60.000 € × 18 = 1.080.000 €
Bei Faktor 20:
60.000 € × 20 = 1.200.000 €
Bei Faktor 22:
60.000 € × 22 = 1.320.000 €
Schon wenige Faktorpunkte können bei größeren Immobilien also einen erheblichen Unterschied beim rechnerisch abgeleiteten Kaufpreis ausmachen.
Kaufpreisfaktor bei Eigentumswohnungen in Dortmund
Auch bei vermieteten Eigentumswohnungen kann ein Kaufpreisfaktor berechnet werden.
Soll eine Eigentumswohnung verkauft werden, kommen neben dem Ertrag weitere Besonderheiten wie Hausgeld, Rücklagen, Gemeinschaftseigentum und WEG-Unterlagen hinzu. Mehr dazu erfahren Eigentümer in unserem Ratgeber zum Wohnungsmakler in Dortmund.
Allerdings sollten hier zusätzliche Faktoren berücksichtigt werden.
Dazu gehören insbesondere:
- Hausgeld
- nicht umlagefähige Kosten
- Erhaltungsrücklage
- Zustand des Gemeinschaftseigentums
- geplante Sanierungen
- mögliche Sonderumlagen
- bestehender Mietvertrag
- Miethöhe
- Etage
- Balkon oder Terrasse
- Stellplatz
- Energieeffizienz
Eine Eigentumswohnung mit vermeintlich attraktivem Kaufpreisfaktor kann wirtschaftlich deutlich weniger interessant sein, wenn beispielsweise umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an der Wohnanlage bevorstehen.
Kaufpreisfaktor und Rohertragsfaktor – ist das dasselbe?
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Kaufpreisfaktor und Vervielfältiger häufig sehr vereinfacht verwendet.
Bei einer professionellen Immobilienbewertung muss jedoch genauer unterschieden werden.
Der Dortmunder Gutachterausschuss veröffentlicht beispielsweise Rohertragsfaktoren.
Der offizielle Bericht beschreibt den Rohertragsfaktor als Hilfsmittel zur näherungsweisen Kaufpreisermittlung bei Renditeobjekten. Die Faktoren werden aus dem Jahresrohertrag abgeleitet. Betriebskostenumlagen werden dabei nicht berücksichtigt. Die Dortmunder Auswertung umfasst Mehrfamilienhaus-Kauffälle aus den Jahren 2019 bis 2024 mit einer Restnutzungsdauer von mindestens 20 Jahren.
Deshalb sollte man einen einfachen Online-Kaufpreisfaktor nicht ungeprüft mit den amtlichen Rohertragsfaktoren gleichsetzen.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor in Dortmund?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.
Aus Sicht eines Käufers klingt zunächst:
Je niedriger, desto besser.
Doch diese Betrachtung greift zu kurz.
Ein niedriger Faktor kann beispielsweise mit:
- schlechterem Gebäudezustand
- Sanierungsbedarf
- ungünstiger Mikrolage
- höherem Leerstandsrisiko
- schwieriger Vermietbarkeit
- problematischen Mietverhältnissen
zusammenhängen.
Ein höherer Faktor kann dagegen Ausdruck einer besonders gefragten Lage, eines guten Gebäudezustands oder einer hohen langfristigen Vermietungssicherheit sein.
Entscheidend ist daher nicht die Frage:
„Ist Faktor 18 besser als Faktor 22?“
Sondern:
„Ist dieser Faktor für genau diese Immobilie und ihre Lage marktgerecht?“
Gerade bei größeren Anlageimmobilien lohnt es sich deshalb, nicht nur einzelne Kennzahlen zu betrachten. Ein erfahrener Immobilienberater in Dortmund kann Ertrag, Marktwert, Lage und Verkaufsstrategie gemeinsam einordnen.
Welche Rolle spielt die Miete beim Kaufpreisfaktor?
Eine sehr große.
Da die Jahresmiete unmittelbar in die Berechnung einfließt, verändert eine andere Miete auch den Faktor.
Hier sollte jedoch zwischen verschiedenen Größen unterschieden werden.
Relevant können beispielsweise sein:
- tatsächlich vereinbarte Miete
- marktüblich erzielbare Miete
- mögliche Mietanpassungen
- mietrechtliche Beschränkungen
Der Dortmunder Gutachterausschuss weist darauf hin, dass für seine Rohertragsfaktoren marktüblich erzielbare Erträge unter Berücksichtigung des zum Kaufzeitpunkt gültigen Dortmunder Mietspiegels verwendet wurden.
Das ist ein wichtiger Unterschied gegenüber einer einfachen Berechnung anhand der aktuell gezahlten Miete.
Kaufpreisfaktor oder Mietrendite – was ist wichtiger?
Beide Kennzahlen beschreiben im Kern das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mietertrag aus unterschiedlichen Perspektiven.
Der Kaufpreisfaktor fragt:
Wie viele Jahresmieten entsprechen dem Kaufpreis?
Die Bruttomietrendite fragt:
Welchen prozentualen Anteil des Kaufpreises erwirtschafte ich jährlich durch die Miete?
Beide Werte eignen sich gut für einen ersten Vergleich verschiedener Immobilien.
Für eine tatsächliche Investitionsentscheidung reichen sie jedoch nicht aus.
Warum die Bruttomietrendite allein nicht reicht
Eine Immobilie kann auf dem Papier eine attraktive Bruttorendite besitzen und trotzdem wirtschaftlich problematisch sein.
Denn von den Mieteinnahmen müssen gegebenenfalls verschiedene Kosten getragen werden.
Dazu können gehören:
- Verwaltung
- Instandhaltung
- nicht umlagefähige Betriebskosten
- Mietausfall
- Modernisierung
- Finanzierungskosten
- Versicherungen
- sonstige Bewirtschaftungskosten
Deshalb sollte bei einer detaillierten Analyse zusätzlich die Nettorendite beziehungsweise der tatsächliche Cashflow betrachtet werden.
Welchen Einfluss hat der Gebäudezustand?
Einen erheblichen.
Zwei Mehrfamilienhäuser können dieselbe Jahresmiete erzielen und trotzdem vollkommen unterschiedliche Werte besitzen.
Beispiel:
Immobilie A
- Dach erneuert
- moderne Heizungsanlage
- gute Fenster
- gepflegte Fassade
- kein größerer Sanierungsstau
Immobilie B
- altes Dach
- veraltete Heizung
- schlechte Energieeffizienz
- Sanierungsbedarf
- Investitionen absehbar
Selbst bei identischen Mieteinnahmen dürfte ein Käufer die beiden Objekte unterschiedlich bewerten.
Der Kaufpreisfaktor darf deshalb niemals isoliert betrachtet werden.
Energieeffizienz wird für Kapitalanleger wichtiger
Der energetische Zustand hat bei Anlageimmobilien zunehmend wirtschaftliche Bedeutung.
Energetisch schwächere Gebäude können zukünftige Investitionen erforderlich machen.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Heizungsmodernisierung
- Fassadendämmung
- Dachsanierung
- Fensteraustausch
- weitere energetische Maßnahmen
Auch aktuelle Marktbeobachtungen für Dortmund zeigen, dass Investoren energetische Defizite stärker in ihre Strategien einbeziehen.
Wie entwickelt sich der Dortmunder Immobilienmarkt?
Auch die allgemeine Marktentwicklung beeinflusst Kaufpreise und damit indirekt die Faktoren.
Nach dem starken Rückgang der Transaktionen ab 2022 stabilisierte sich der Dortmunder Grundstücksmarkt 2024 wieder.
Für Verkäufer von Anlageimmobilien ist diese Entwicklung relevant, weil sich veränderte Finanzierungskonditionen, Nachfrage und Renditeerwartungen unmittelbar auf die Zahlungsbereitschaft potenzieller Investoren auswirken können.
So können Eigentümer den Kaufpreisfaktor ihrer Immobilie berechnen
Für eine erste Orientierung reichen drei Schritte.
Schritt 1: Jahresnettokaltmiete bestimmen
Addieren Sie die Nettokaltmieten aller Einheiten über zwölf Monate.
Beispiel:
4.000 € monatliche Nettokaltmiete
4.000 € × 12 = 48.000 € Jahresnettokaltmiete
Schritt 2: möglichen Immobilienwert betrachten
Angenommener Wert:
900.000 €
Schritt 3: Faktor berechnen
900.000 € ÷ 48.000 € = 18,75
Der vereinfachte Kaufpreisfaktor beträgt damit 18,75.
Wichtig: Das Ergebnis zeigt lediglich das Verhältnis von Kaufpreis und Miete. Es beweist nicht, dass 900.000 Euro tatsächlich dem Marktwert der Immobilie entsprechen.
Kann ich den Wert meiner Immobilie einfach über den Faktor bestimmen?
Als erste überschlägige Rechnung: ja.
Als belastbare Immobilienbewertung: nein.
Bei einem Mehrfamilienhaus sollten unter anderem berücksichtigt werden:
- Grundstück
- Lage und Mikrolage
- Wohn- und Nutzflächen
- Mieterträge
- Mietverträge
- Leerstand
- Restnutzungsdauer
- Gebäudezustand
- Modernisierungen
- Energieeffizienz
- Bewirtschaftungskosten
- mögliche Mietentwicklung
- Bodenwert
- aktuelles Marktumfeld
Der Dortmunder Gutachterausschuss stellt deshalb neben Rohertragsfaktoren unter anderem auch Immobilienrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Indexreihen und weitere Marktdaten zur Verfügung.
Kaufpreisfaktor beim Immobilienverkauf in Dortmund
Für Eigentümer einer vermieteten Immobilie ist der Faktor besonders interessant, wenn ein Verkauf geplant ist.
Potenzielle Investoren werden sehr schnell prüfen:
Welche Jahresmiete erzielt das Objekt?
Welcher Faktor ergibt sich aus dem Angebotspreis?
Welche Rendite entspricht diesem Faktor?
Welche Investitionen sind zukünftig notwendig?
Gibt es Mietsteigerungspotenzial?
Deshalb sollte eine Kapitalanlage anders vermarktet werden als ein selbstgenutztes Einfamilienhaus.
Neben hochwertigen Bildern und einer guten Objektbeschreibung benötigen Investoren belastbare wirtschaftliche Informationen.
Welche Unterlagen interessieren Kapitalanleger?
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder einer vermieteten Eigentumswohnung sollten relevante Informationen möglichst frühzeitig vorbereitet werden.
Dazu gehören je nach Objekt beispielsweise:
- Mieterliste
- Mietverträge
- aktuelle Nettokaltmieten
- Betriebskosten
- Wohnflächen
- Grundrisse
- Energieausweis
- Modernisierungsnachweise
- Informationen über Leerstände
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Angaben zum Grundstück
- Bauunterlagen
Bei Eigentumswohnungen kommen zusätzlich Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu.
Kaufpreisfaktor in Dortmund richtig einordnen
Die amtlichen Dortmunder Marktdaten zeigen besonders gut, warum pauschale Aussagen problematisch sind.
Bereits die im Grundstücksmarktbericht 2025 ausgewiesenen mittleren Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser unterscheiden sich je nach Gebiet deutlich und reichen von 14,7 bis 20,3. Die ausgewiesenen Bandbreiten sind noch größer.
Das bedeutet:
Ein Faktor von 20 kann für eine bestimmte Immobilie vollkommen marktgerecht sein.
Für eine andere Immobilie könnte derselbe Faktor zu hoch oder zu niedrig sein.
Entscheidend ist immer die Kombination aus Miete, Lage, Zustand, Risiko, Entwicklungspotenzial und aktueller Nachfrage.
Fischer & Schäfer: Anlageimmobilien in Dortmund richtig bewerten
Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung in Dortmund verkaufen möchte, sollte deshalb nicht ausschließlich mit einem pauschalen Kaufpreisfaktor arbeiten.
Eine fundierte Einschätzung berücksichtigt die Immobilie als Ganzes.
Dabei geht es unter anderem um:
Welche Mieten werden aktuell erzielt?
Wie marktgerecht sind diese Mieten?
Welche Lagequalität besitzt die Immobilie?
Welcher Gebäudezustand liegt vor?
Welche Investitionen könnten zukünftig erforderlich werden?
Welche Käufergruppe kommt für das Objekt infrage?
Welcher Verkaufspreis lässt sich am Markt realistisch vertreten?
Fischer & Schäfer unterstützt Eigentümer bei der Einordnung ihrer Immobilie und der Entwicklung einer passenden Verkaufsstrategie für den Dortmunder Immobilienmarkt.
Häufige Fragen zum Kaufpreisfaktor in Dortmund
Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor in Dortmund?
Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Im Grundstücksmarktbericht 2025 liegen die ausgewiesenen mittleren Rohertragsfaktoren für untersuchte Mehrfamilienhäuser je nach Gebiet zwischen etwa 14,7 und 20,3.
Was bedeutet Kaufpreisfaktor 20?
Ein Faktor von 20 bedeutet vereinfacht, dass der Kaufpreis dem 20-Fachen der Jahresnettokaltmiete entspricht. Rechnerisch entspricht dies einer Bruttomietrendite von 5 Prozent.
Ist ein niedriger Kaufpreisfaktor gut?
Für Käufer bedeutet ein niedrigerer Faktor zunächst eine höhere rechnerische Bruttomietrendite. Allerdings können beispielsweise Sanierungsbedarf, Lage oder Leerstandsrisiken einen niedrigen Faktor erklären.
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Vereinfacht:
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor
Welcher Faktor ist für ein Mehrfamilienhaus in Dortmund realistisch?
Das hängt insbesondere von Lage, Gebäudezustand, Mietniveau und Objektqualität ab. Die amtlichen Dortmunder Daten zeigen erhebliche Unterschiede zwischen verschiedenen Gebieten.
Kann ich aus dem Kaufpreisfaktor den Immobilienwert berechnen?
Für eine überschlägige Orientierung kann der Faktor hilfreich sein. Eine professionelle Marktwertermittlung sollte jedoch wesentlich mehr Eigenschaften der Immobilie berücksichtigen.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresmiete. Die Bruttomietrendite drückt dieses Verhältnis prozentual aus. Vereinfacht gilt: Bruttomietrendite = 100 ÷ Kaufpreisfaktor.
Fazit: Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor für Immobilien in Dortmund?
Die kurze Antwort lautet:
Für Dortmund gibt es nicht den einen Kaufpreisfaktor.
Bei den vom Dortmunder Gutachterausschuss untersuchten Mehrfamilienhäusern liegen die im Grundstücksmarktbericht 2025 veröffentlichten mittleren Rohertragsfaktoren je nach Gebiet ungefähr zwischen 14,7 und 20,3. Einzelne Immobilien können aufgrund ihrer individuellen Eigenschaften außerhalb dieser Werte liegen.
Für Eigentümer ist der Kaufpreisfaktor deshalb vor allem ein Orientierungswert.
Wer wissen möchte, welchen Preis eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus in Dortmund tatsächlich erzielen könnte, sollte Mieterträge, Mikrolage, Zustand, Investitionsbedarf und aktuelle Marktnachfrage gemeinsam betrachten.