Sie suchen Immobilien in Dortmund? Ob Eigentumswohnung in der City, Einfamilienhaus mit Garten im Grünen oder Baugrundstück am Stadtrand: Dortmund bietet für fast jedes Budget und jede Lebensphase das passende Zuhause. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie die richtige Immobilie finden, worauf es beim Kauf ankommt und wie Sie als Eigentümer erfolgreich verkaufen. Unsere aktuellen Immobilienangebote finden Sie direkt bei uns.
Immobilien Dortmund: aktuelle Angebote auf einen Blick
Als Makler aus Dortmund vermitteln wir seit über 50 Jahren Häuser, Wohnungen und Grundstücke in der Stadt und der Region. In unseren Immobilienangeboten finden Sie:
- Häuser kaufen: Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus und Mehrfamilienhaus
- Wohnungen kaufen: Eigentumswohnungen im Bestand und im Neubau, mit Balkon, Loggia oder Garten
- Grundstücke: Baugrundstücke für Ihr eigenes Haus
- Mieten: Wohnungen und Häuser zur Miete in unseren Mietangeboten
- Gewerbe: Bürofläche, Praxis und Ladenlokal für Dienstleistungen und Handel
Nichts Passendes dabei? Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil. Wir melden uns, sobald eine Immobilie zu Ihrer Suche passt, oft bevor sie online erscheint.
Warum Wohnen in Dortmund so beliebt ist
Dortmund ist mit rund 600.000 Einwohnern die größte Stadt im Ruhrgebiet und eine der größten Städte in Nordrhein-Westfalen. Die Stadt verbindet Großstadt mit viel Grün: Westfalenpark, Rombergpark, Phoenix-See und weite Wälder im Süden liegen nur wenige Minuten von der Innenstadt entfernt.
Dazu kommen eine starke Wirtschaft mit Technologie, Logistik und Dienstleistungen, die TU Dortmund und eine sehr gute Verkehrsanbindung über A1, A2, A40, A45 sowie den Hauptbahnhof. Im Vergleich zu Düsseldorf, Köln oder anderen Metropolen in Deutschland sind Immobilien in Dortmund noch bezahlbar. Das macht die Stadt für Familien, Berufseinsteiger und Kapitalanleger gleichermaßen attraktiv.
Der Immobilienmarkt in Dortmund: Nachfrage, Preise und Entwicklung
Der Immobilienmarkt in Dortmund hat sich in den letzten Jahren stark gewandelt. Früher galt die Stadt als günstiger Standort im Ruhrgebiet, heute ist sie ein gefragter Wohnort für Menschen aus ganz Nordrhein-Westfalen. Viele Familien aus Düsseldorf, Köln oder dem Münsterland suchen hier ein Zuhause, weil sie für ihr Budget mehr Wohnfläche und oft einen eigenen Garten bekommen.
Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser in ruhiger Lage, modernisierte Eigentumswohnungen und Neubauwohnungen mit gutem Energiestandard. Das Angebot an solchen Immobilien ist knapp. Wer eine Immobilie in Dortmund kaufen möchte, sollte deshalb gut vorbereitet sein und schnell entscheiden können.
Gleichzeitig unterscheiden sich die Kaufpreise innerhalb der Stadt deutlich. Im Süden, etwa in Hombruch, Lücklemberg oder am Phoenix-See, zahlen Käufer pro Quadratmeter erheblich mehr als im Norden der Stadt. Auch der Zustand spielt eine große Rolle: Eine sanierte Immobilie mit neuer Heizung und gutem Energieausweis erzielt heute spürbar höhere Preise als ein unsaniertes Haus aus den 1960er-Jahren.
Für Mieter ist Dortmund ebenfalls ein angespannter Markt. Gute Wohnungen zur Miete in beliebten Stadtteilen sind oft nach wenigen Tagen vergeben. Wer eine Wohnung mieten möchte, sollte Unterlagen wie Einkommensnachweise und Schufa-Auskunft bereits vor der Besichtigung bereithalten.
Die Lage entscheidet: Stadtteile in Dortmund im Überblick
Die Lage bestimmt Preis, Wohnqualität und Wertentwicklung Ihrer Immobilie. Jeder Stadtteil hat seinen eigenen Charakter:
| Stadtteil | Typisch | Passt zu |
|---|---|---|
| Innenstadt / Dortmund-Mitte (Kreuzviertel, Kaiserstraßenviertel) | Altbauwohnungen, kurze Wege, Kultur und Gastronomie | Singles, Paare, Kapitalanleger |
| Hörde / Phoenix-See | Neubau, moderne Wohnung mit Seeblick | Käufer mit gehobenem Budget |
| Hombruch, Aplerbeck | Einfamilienhaus mit Garten, ruhig und im Grünen | Familien |
| Brackel, Wickede | Gewachsene Wohngebiete, gute Anbindung | Familien, Pendler |
| Mengede, Lütgendortmund, Huckarde | Günstigere Kaufpreise, viel Grün | Erstkäufer, Familien mit kleinerem Budget |
| Eving, Scharnhorst, Nordstadt | Niedrige Einstiegspreise, Entwicklungspotenzial | Kapitalanleger |
Unser Tipp: Besichtigen Sie Ihre Wunschlage zu verschiedenen Tageszeiten. So erfahren Sie mehr über Verkehr, Lärm und Nachbarschaft als aus jedem Exposé.
Die beliebtesten Stadtteile in Dortmund im Detail
Innenstadt und Kreuzviertel: Das Kreuzviertel gehört zu den begehrtesten Wohnlagen der Stadt. Schöne Altbauten, kleine Cafés und der Westpark direkt vor der Tür machen das Viertel bei jungen Leuten und Paaren sehr beliebt. Eigentumswohnungen werden hier selten angeboten und schnell verkauft. Auch das Kaiserstraßenviertel in Dortmund-Mitte bietet viele Altbauwohnungen in ruhigen Seitenstraßen und kurze Wege in die City.
Hörde und Phoenix-See: Auf dem Gelände eines ehemaligen Stahlwerks ist mit dem Phoenix-See eines der modernsten Wohnquartiere im Ruhrgebiet entstanden. Rund um den See stehen hochwertige Neubauwohnungen und Stadthäuser. Der alte Ortskern von Hörde bietet dagegen günstigere Bestandswohnungen mit guter Anbindung an die Innenstadt.
Hombruch und Lücklemberg: Der Dortmunder Süden ist grün, ruhig und bei Familien sehr gefragt. In Lücklemberg finden Sie großzügige Villen und Einfamilienhäuser mit großem Garten, in Hombruch eine lebendige Ortsmitte mit Geschäften, Schulen und Ärzten. Die Nähe zur TU Dortmund macht den Stadtteil auch für Kapitalanleger interessant.
Aplerbeck: Aplerbeck verbindet dörflichen Charakter mit städtischer Infrastruktur. Der Marktplatz, viele Grünflächen und die Stadtbahnlinie U47 in die City machen den Stadtteil zu einer der beliebtesten Lagen für Familien. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind hier besonders gefragt.
Brackel und Wickede: Im Dortmunder Osten finden Sie gewachsene Wohngebiete mit vielen Ein- und Zweifamilienhäusern. Die gute Anbindung an die Autobahnen macht Brackel und Wickede für Pendler attraktiv. Die Kaufpreise liegen meist etwas unter denen im Süden.
Mengede, Huckarde und Lütgendortmund: Im Nordwesten und Westen der Stadt wohnen Sie im Grünen und zahlen trotzdem moderate Preise. Mengede hat einen eigenen S-Bahn-Anschluss und einen gemütlichen Ortskern. Für Erstkäufer und junge Familien, die ein Haus mit Garten suchen, sind diese Stadtteile oft die beste Wahl.
Nordstadt, Eving und Scharnhorst: Die Nordstadt ist eines der größten Altbauquartiere im Ruhrgebiet. Die Einstiegspreise sind niedrig, die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch. Für Kapitalanleger können sich hier gute Renditen ergeben, allerdings sollten Lage, Zustand und Mieterstruktur besonders genau geprüft werden.
Immobilie in Dortmund kaufen: so gehen Sie vor
- Budget klären: Lassen Sie Ihre Finanzierung vor der Suche prüfen. Planen Sie neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten ein.
- Suchprofil festlegen: Haus oder Wohnung, Größe, Zimmerzahl, Lage, Garten oder Balkon, Neubau oder Bestand.
- Immobilien finden: Prüfen Sie aktuelle Immobilienangebote und hinterlegen Sie Ihre Suche bei einem lokalen Makler.
- Besichtigen und prüfen: Achten Sie auf Bausubstanz, Energieausweis, Heizung, Dach und Fenster. Bei Wohnungen gehören Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und Rücklage dazu.
- Kaufvertrag beim Notar: Nach der Einigung bereitet der Notar den Kaufvertrag vor. Mit der Eintragung ins Grundbuch ist der Kauf abgeschlossen.
Kaufnebenkosten in NRW: Rechnen Sie mit Grunderwerbsteuer (6,5 % in Nordrhein-Westfalen), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) und gegebenenfalls Maklerprovision. Bei 300.000 EUR Kaufpreis sind das schnell 30.000 EUR und mehr, die Sie aus Eigenkapital zahlen sollten.
Finanzierung: so planen Sie den Immobilienkauf solide
Eine solide Finanzierung ist die Grundlage für jeden Immobilienkauf. Banken erwarten in der Regel, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Besser sind 20 bis 30 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger sind meist die Zinsen.
Achten Sie bei der monatlichen Rate darauf, dass Ihnen genug Spielraum für Rücklagen bleibt. Bei einem älteren Haus sollten Sie Geld für Modernisierungen wie Heizung, Dach oder Fenster einplanen. Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken und lassen Sie prüfen, ob Sie Förderprogramme nutzen können, zum Beispiel von der KfW oder der NRW.BANK. Eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank verschafft Ihnen außerdem einen Vorteil bei Verkäufern: Sie zeigt, dass Sie den Kauf wirklich umsetzen können.
Neubau oder Bestandsimmobilie?
Ein Neubau bietet modernen Energiestandard, niedrige Nebenkosten und in den ersten Jahren kaum Reparaturen. Dafür liegen die Kaufpreise höher, und Sie müssen oft länger auf die Fertigstellung warten. Eine Bestandsimmobilie ist meist günstiger, sofort bezugsfertig und liegt häufig in gewachsenen Wohngebieten mit altem Baumbestand. Hier sollten Sie aber den Sanierungsbedarf genau prüfen und die Kosten für energetische Maßnahmen einrechnen.
Checkliste für die Besichtigung
Nehmen Sie sich für jede Besichtigung ausreichend Zeit und prüfen Sie diese Punkte:
- Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Keller (Feuchtigkeit, Risse)
- Alter und Art der Heizung, Energieausweis und Energieverbrauch
- Elektrik und Wasserleitungen
- Grundriss, Lichtverhältnisse und Ausrichtung von Balkon, Loggia oder Garten
- Stellplatz, Garage und Anbindung an Bus und Bahn
- Bei Wohnungen: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und geplante Sanierungen der Eigentümergemeinschaft
- Umgebung: Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Grünflächen
Bei älteren Häusern lohnt es sich, einen Bausachverständigen zur zweiten Besichtigung mitzunehmen. Die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu einem übersehenen Schaden.
Haus kaufen in Dortmund: Einfamilienhaus mit Garten
Ein Einfamilienhaus mit Garten ist für viele Familien das Traum-Zuhause. In Dortmund finden Sie solche Häuser vor allem in den südlichen und östlichen Stadtteilen wie Hombruch, Aplerbeck, Brackel oder Lücklemberg. Günstigere Häuser im Grünen gibt es oft im Nordwesten, etwa in Mengede. Wer schnell ist, hat Vorteile: Gute Einfamilienhäuser in gefragter Lage sind in Dortmund oft nach wenigen Wochen verkauft.
Wohnung kaufen oder mieten in Dortmund
Eine Eigentumswohnung ist der klassische Einstieg in die eigenen vier Wände und eine beliebte Kapitalanlage. In der Stadtmitte sind sanierte Altbauwohnungen gefragt, am Phoenix-See moderne Neubauwohnungen mit Loggia oder Dachterrasse. Wer erst ankommen will, kann eine Wohnung in Dortmund mieten und später kaufen. Unsere aktuellen Mietangebote aktualisieren wir laufend.
Grundstück kaufen in Dortmund
Baugrundstücke sind in Dortmund knapp. Prüfen Sie vor dem Kauf den Bebauungsplan, die Erschließung und mögliche Altlasten, gerade in einer ehemaligen Bergbau- und Industriestadt. Wir informieren Sie, sobald ein passendes Grundstück auf den Markt kommt, oft vor der öffentlichen Vermarktung.
Immobilien in Dortmund als Kapitalanlage
Dortmund ist für Kapitalanleger interessant: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, Studierende, Berufseinsteiger und Fachkräfte suchen ständig Wohnraum. Im Vergleich zu vielen anderen Großstädten in Deutschland sind die Kaufpreise noch moderat, was sich positiv auf die Mietrendite auswirkt.
Beliebt sind kleine Wohnungen in Uni-Nähe, Wohnungen in Dortmund-Mitte und Mehrfamilienhäuser in gewachsenen Lagen. Prüfen Sie vor dem Kauf die erzielbare Miete anhand des Dortmunder Mietspiegels, den Zustand des Gebäudes und die Höhe des Hausgelds. Eine gute Lage ist auch bei einer Kapitalanlage wichtiger als der niedrigste Kaufpreis.
Wohnung oder Haus in Dortmund vermieten
Sie möchten Ihre Immobilie nicht verkaufen, sondern vermieten? Auch dabei unterstützen wir Sie. Wir ermitteln eine marktgerechte Miete, erstellen das Inserat, führen Besichtigungen durch und prüfen die Bonität der Mietinteressenten. Am Ende erhalten Sie einen rechtssicheren Mietvertrag und ein vollständiges Übergabeprotokoll.
Immobilie in Dortmund verkaufen
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Dortmund verkaufen? Entscheidend ist ein realistischer Angebotspreis. Online-Rechner liefern nur einen groben Anhaltspunkt. Wir bewerten Ihre Immobilie vor Ort und kennen die Kaufpreise in jedem Stadtteil.
So wird Ihre Immobilie bewertet
Für die Bewertung einer Immobilie gibt es drei anerkannte Verfahren:
- Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus den Kaufpreisen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage abgeleitet. Es ist das übliche Verfahren für Eigentumswohnungen und viele Einfamilienhäuser.
- Ertragswertverfahren: Hier zählen die Mieteinnahmen. Es wird vor allem für Mehrfamilienhäuser und vermietete Immobilien genutzt.
- Sachwertverfahren: Grundstückswert und Baukosten bilden die Basis. Es eignet sich für selbst genutzte Häuser, für die es wenige Vergleichsobjekte gibt.
Wichtige Grundlagen sind die Bodenrichtwerte und der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt Dortmund. Dazu kommen Faktoren, die kein Online-Rechner erfasst: der tatsächliche Zustand, die Ausstattung, der Grundriss und die Mikrolage, also Straße, Nachbarschaft und Aussicht.
Unterlagen für den Verkauf
Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller und sicherer läuft der Verkauf. Bereiten Sie frühzeitig vor:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte und Lageplan
- Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
- Baugenehmigung und Baubeschreibung
- Energieausweis (Pflicht bei der Besichtigung)
- Nachweise über Modernisierungen
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
- Bei vermieteten Immobilien: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
Fehlende Dokumente besorgen wir auf Wunsch für Sie bei den zuständigen Ämtern.
Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf
Den perfekten Zeitpunkt gibt es selten, aber einige Punkte sollten Sie beachten. Haben Sie die Immobilie vermietet, kann beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf Spekulationssteuer anfallen. Bei Selbstnutzung gelten Ausnahmen. Klären Sie diese Frage vorab mit Ihrem Steuerberater. Auch ein geplanter Umzug, eine Erbschaft oder eine Trennung bestimmen oft den Zeitplan. Wir helfen Ihnen, den Verkauf so zu planen, dass Sie ohne Zeitdruck den bestmöglichen Preis erzielen.
Unser Service für Verkäufer:
- Marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie
- Professionelles Exposé mit Fotos und Grundriss
- Vermarktung an vorgemerkte Kaufinteressenten aus unserer Kartei
- Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung
- Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe
Mehr dazu lesen Sie unter Verkaufen & Vermieten.
Warum ein Makler aus Dortmund?
Ein lokaler Makler kennt die Stadt, die Lagen und die tatsächlich erzielten Preise, nicht nur die Angebotspreise im Internet. Als Mitglied im Immobilienverband IVD arbeiten wir nach klaren Qualitätsstandards. Privatkunden, Familien und Kapitalanleger profitieren von persönlicher Beratung und kurzen Wegen: Unser Büro liegt in der Viktoriastraße 9 in 44135 Dortmund.
Häufige Fragen zu Immobilien in Dortmund
Wo finde ich aktuelle Immobilien in Dortmund? Aktuelle Häuser, Wohnungen und Grundstücke finden Sie in unseren Verkaufsangeboten und Mietangeboten. Mit einem Suchprofil erhalten Sie neue Angebote zuerst.
Welcher Stadtteil in Dortmund ist für Familien gut? Beliebt sind Hombruch, Aplerbeck, Brackel und Lücklemberg: viel Grün, gute Schulen und Einfamilienhäuser mit Garten. Günstiger wohnen Familien oft in Mengede oder Lütgendortmund.
Was kostet ein Haus in Dortmund? Das hängt stark von Lage, Größe, Baujahr und Zustand ab. Im Süden der Stadt liegen die Preise deutlich über denen im Norden. Für eine konkrete Einschätzung sprechen Sie uns an.
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie in Dortmund? Dortmund bietet im Vergleich zu anderen Großstädten in NRW noch moderate Kaufpreise, eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen und gute Perspektiven. Entscheidend sind die richtige Lage und ein solider Zustand.
Was kostet ein Makler beim Verkauf? Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Privatkäufer teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel je zur Hälfte.
Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie in Dortmund? Von der Bewertung bis zum Notartermin vergehen meist zwei bis vier Monate. Bei einem realistischen Angebotspreis und vollständigen Unterlagen geht es oft schneller.
Was kostet ein Makler beim Vermieten? Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. In der Regel ist das der Vermieter.
Wie finde ich schnell eine Wohnung zur Miete in Dortmund? Schauen Sie regelmäßig in unsere Mietangebote, halten Sie Ihre Unterlagen bereit und reagieren Sie schnell auf neue Angebote. Ein vollständiges Bewerberprofil erhöht Ihre Chancen deutlich.
Brauche ich für den Kauf einen Makler? Nein, aber ein Makler kennt den Markt, prüft Unterlagen und vermittelt zwischen Käufer und Verkäufer. Viele Immobilien in Dortmund werden zudem diskret an vorgemerkte Interessenten vermittelt und erscheinen gar nicht öffentlich.
Bewerten Sie meine Immobilie? Ja. Wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen, erhalten Sie von uns eine fundierte Einschätzung des Marktwerts vor Ort. Sprechen Sie uns einfach an.
Ihr nächstes Zuhause in Dortmund finden
Ob Sie eine Immobilie in Dortmund kaufen, mieten oder verkaufen möchten: Wir begleiten Sie persönlich. Rufen Sie uns an unter +49 231 51 61 81, schreiben Sie an info@fischer-schaefer.com oder nutzen Sie unser Kontaktformular.