Was ist Ihre Immobilie in Dortmund wirklich wert? Diese Frage stellt sich vor einem Verkauf, bei einer Erbschaft, einer Scheidung oder wenn das Finanzamt einen Wert verlangt. Eine professionelle Immobilienbewertung gibt Ihnen eine verlässliche Antwort. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird, welche Verfahren es gibt, wann Sie ein Gutachten brauchen und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
Als Immobilienmakler in Dortmund mit über 50 Jahren Erfahrung und Mitglied im Immobilienverband IVD bewerten wir Häuser, Wohnungen und Grundstücke in allen Stadtteilen. Bei Fragen nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.
Was ist eine Immobilienbewertung?
Bei einer Immobilienbewertung wird der Wert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag ermittelt. Ziel ist meist der Verkehrswert, auch Marktwert genannt. Er ist im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) definiert: Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag erzielbar wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Wie der Verkehrswert ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie gilt in ganz Deutschland und schreibt vor, welche Verfahren und Daten für die Wertermittlung verwendet werden. Eine fundierte Immobilienbewertung ist deshalb mehr als ein Quadratmeterpreis aus dem Internet.
Verkehrswert, Angebotspreis und Kaufpreis: der Unterschied
- Verkehrswert: der fachlich ermittelte Wert der Immobilie zum Stichtag
- Angebotspreis: der Preis, mit dem Sie die Immobilie inserieren. Er liegt oft leicht über dem Verkehrswert, um Verhandlungsspielraum zu haben.
- Kaufpreis: der Preis, der am Ende im Kaufvertrag steht
Wer den Angebotspreis zu hoch ansetzt, verliert Zeit und Kaufinteressenten. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Eine realistische Bewertung ist deshalb der wichtigste Schritt vor dem Verkauf.
Wann brauchen Sie eine Immobilienbewertung?
Es gibt viele Anlässe, den Wert einer Immobilie ermitteln zu lassen:
- Verkauf: für einen marktgerechten Angebotspreis
- Kauf: um zu prüfen, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist
- Erbschaft und Schenkung: für die Erbschaftsteuer und die Aufteilung unter Erben
- Scheidung: für den Zugewinnausgleich oder die Auszahlung des Partners
- Finanzamt: etwa um einen zu hohen Wert der Finanzverwaltung zu widerlegen
- Finanzierung: wenn die Bank eine Bewertung als Sicherheit verlangt
- Vermögensplanung: zum Beispiel für die Altersvorsorge oder eine Schenkung zu Lebzeiten
Je nach Anlass reicht eine Bewertung durch einen erfahrenen Makler, oder es ist ein Verkehrswertgutachten durch einen Immobiliengutachter nötig. Mehr dazu weiter unten.
Diese Faktoren bestimmen den Wert Ihrer Immobilie in Dortmund
Lage und Umgebung
Die Lage ist der wichtigste Wertfaktor. In Dortmund unterscheiden sich die Preise je nach Stadtteil stark. Im Süden, etwa in Hombruch, Lücklemberg oder am Phoenix-See, liegen die Werte deutlich höher als im Norden der Stadt. Innerhalb eines Stadtteils zählt außerdem die Mikrolage: Ruhige Seitenstraße oder Hauptverkehrsstraße, Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen und Bus und Bahn. Auch die Umgebung wie Nachbarbebauung, Lärm oder Aussicht fließt in die Bewertung ein.
Grundstück und Fläche
Größe, Zuschnitt und Ausrichtung des Grundstücks beeinflussen den Wert ebenso wie die Wohnfläche und der Grundriss. Ein großes Grundstück mit Bebauungsmöglichkeit kann deutlich mehr wert sein als ein vergleichbares ohne Baureserve. Maßgeblich für den Bodenwert sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses der Stadt Dortmund.
Zustand, Modernisierung und Energieeffizienz
Baujahr, Bauweise und Zustand sind entscheidend. Modernisierungen an Dach, Fenstern, Fassade, Heizung, Elektrik und Bädern steigern den Wert. Wichtig ist, dass Sie diese mit Rechnungen belegen können. Die Energieeffizienz spielt eine immer größere Rolle: Käufer achten auf den Energieausweis und rechnen Sanierungskosten direkt in ihr Angebot ein. Ein Haus mit alter Ölheizung und ohne Dämmung wird heute spürbar niedriger bewertet als ein energetisch saniertes.
Rechtliche Details
Auch rechtliche Details beeinflussen den Wert: Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte oder Baulasten müssen bei der Bewertung beachtet werden. Ein Blick in Grundbuch und Baulastenverzeichnis gehört deshalb zu jeder seriösen Wertermittlung.
Bewertungsverfahren: so wird der Immobilienwert ermittelt
Die ImmoWertV kennt drei Verfahren. Welches eingesetzt wird, hängt von der Art der Immobilie ab:
| Verfahren | So funktioniert es | Typisch für |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Der Wert wird aus Kaufpreisen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage abgeleitet. | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke |
| Sachwertverfahren | Bodenwert plus Wert des Gebäudes nach Herstellungskosten, abzüglich Alterswertminderung | Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser |
| Ertragswertverfahren | Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. | Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbeimmobilien |
In der Praxis werden die Ergebnisse oft mit einem zweiten Verfahren abgeglichen. Wichtige Daten liefert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, etwa Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und der jährliche Grundstücksmarktbericht.
Ablauf der Immobilienbewertung: Schritt für Schritt
- Erstgespräch: Wir klären den Anlass der Bewertung und Ihre Ziele.
- Unterlagen sichten: Grundbuch, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Modernisierungsnachweise.
- Besichtigung vor Ort: Wir sehen uns Zustand, Ausstattung, Grundriss und Umgebung genau an.
- Marktanalyse: Wir vergleichen aktuelle Verkaufspreise, Bodenrichtwerte und die Nachfrage im Stadtteil.
- Wertermittlung: Mit dem passenden Verfahren wird der Wert ermittelt.
- Ergebnis und Beratung: Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung und eine Empfehlung für den Angebotspreis.
Unterlagen für die Immobilienbewertung
Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto genauer wird die Bewertung. Halten Sie möglichst bereit:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte und Lageplan
- Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
- Baugenehmigung und Baubeschreibung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Kosten
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung
- Bei vermieteten Immobilien: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
Fehlt ein Dokument, ist das kein Problem. Viele Unterlagen lassen sich beim Grundbuchamt oder beim Bauordnungsamt der Stadt Dortmund anfordern.
Haus bewerten in Dortmund
Bei einem Einfamilienhaus spielen Grundstücksgröße, Bauweise und Modernisierungsstand die größte Rolle. Ein Garten, eine Garage oder ein ausgebautes Dachgeschoss erhöhen den Wert. Bei älteren Häusern prüfen wir besonders Dach, Keller, Heizung und Feuchtigkeit, denn Käufer kalkulieren notwendige Sanierungen genau ein.
Wohnung bewerten in Dortmund
Bei einer Eigentumswohnung zählen neben Lage und Wohnfläche die Etage, der Balkon und der Zustand des gesamten Gebäudes. Wichtig sind außerdem die Instandhaltungsrücklage und geplante Sanierungen der Eigentümergemeinschaft. Hohe anstehende Sonderumlagen können den Wert einer Wohnung deutlich senken.
Vermietete Immobilien und Restnutzungsdauer-Gutachten
Bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern stehen die Mieteinnahmen im Mittelpunkt. Entscheidend sind die Höhe der Miete im Vergleich zum Dortmunder Mietspiegel, die Laufzeit der Mietverträge und die Bewirtschaftungskosten. Eine vermietete Wohnung erzielt beim Verkauf an Selbstnutzer oft einen niedrigeren Preis als eine leerstehende.
Für Vermieter kann außerdem ein Restnutzungsdauer-Gutachten interessant sein. Damit lässt sich nachweisen, dass ein Gebäude eine kürzere Restnutzungsdauer hat als steuerlich angenommen. Das kann eine höhere Abschreibung beim Finanzamt ermöglichen. Ob sich das für Sie lohnt, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Online-Bewertung, Makler-Bewertung oder Gutachten?
| Art der Bewertung | Wer erstellt sie? | Geeignet für | Aussagekraft |
|---|---|---|---|
| Online-Bewertung | Rechner im Internet | Erste grobe Orientierung | Gering: Zustand und Mikrolage werden kaum berücksichtigt |
| Makler-Bewertung | Erfahrener Immobilienmakler vor Ort | Verkauf, Kauf, Vermögensplanung | Hoch für den Markt: basiert auf echten Verkaufspreisen |
| Kurzgutachten | Immobiliengutachter | Private Zwecke, Einigung unter Erben | Mittel bis hoch, aber nicht gerichtsfest |
| Verkehrswertgutachten | Sachverständiger oder Gutachterausschuss | Gericht, Scheidung, Erbstreit, Finanzamt | Sehr hoch: ausführlich und rechtlich belastbar |
Für einen Verkauf ist eine fundierte Makler-Bewertung meist die beste Wahl. Ein Makler kennt die Preise, die in Dortmund tatsächlich erzielt werden, und weiß, wie Käufer in den einzelnen Stadtteilen reagieren. Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie vor allem, wenn ein Gericht, das Finanzamt oder mehrere Parteien mit unterschiedlichen Interessen beteiligt sind.
Immobiliengutachter in Dortmund: worauf Sie achten sollten
Die Bezeichnung „Gutachter“ ist in Deutschland nicht geschützt. Achten Sie deshalb auf die Qualifikation. Besonders verlässlich sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie Gutachter, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, zum Beispiel durch TÜV oder andere Zertifizierungsstellen. Fragen Sie außerdem nach Erfahrung mit Immobilien in Dortmund und nach Referenzen. Auch der Gutachterausschuss der Stadt Dortmund erstellt auf Antrag Verkehrswertgutachten.
Was kostet eine Immobilienbewertung in Dortmund?
Die Kosten hängen von der Art der Bewertung, dem Umfang und dem Wert der Immobilie ab:
- Online-Bewertung: meist kostenlos, aber nur grob
- Makler-Bewertung: bei Verkaufsabsicht oft ohne gesonderte Kosten. Sprechen Sie uns auf die Konditionen an.
- Kurzgutachten: in der Regel einige hundert bis rund tausend Euro
- Verkehrswertgutachten: häufig im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich, abhängig vom Immobilienwert und Aufwand
Die Kosten für ein Gutachten können unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden, zum Beispiel bei vermieteten Immobilien.
Von der Bewertung zum erfolgreichen Verkauf
Eine gute Bewertung ist die Grundlage für Ihre Vermarktungsstrategie. Auf Basis des ermittelten Werts legen wir den Angebotspreis fest, bestimmen die passende Zielgruppe und erstellen ein überzeugendes Exposé. So verkaufen Sie Ihre Immobilie schneller und zum bestmöglichen Preis. Mehr zum Ablauf lesen Sie unter Verkaufen & Vermieten und in unserem Ratgeber Immobilien Dortmund.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Dortmund
Wie genau ist eine Online-Bewertung? Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten. Abweichungen von 20 % und mehr zum tatsächlichen Wert sind möglich, weil Zustand, Ausstattung und Mikrolage fehlen.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung? Eine Makler-Bewertung liegt meist wenige Tage nach der Besichtigung vor. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten dauert oft mehrere Wochen.
Wie oft sollte ich meine Immobilie bewerten lassen? Vor jeder wichtigen Entscheidung wie Verkauf, Schenkung oder Erbe. Da sich der Markt laufend verändert, ist eine ältere Bewertung oft nicht mehr aktuell.
Brauche ich für den Verkauf ein Gutachten? Nein. Für einen Verkauf reicht in der Regel eine fundierte Bewertung durch einen erfahrenen Makler. Ein Gutachten ist vor allem bei Gericht, Scheidung oder Streit unter Erben nötig.
Erkennt das Finanzamt ein Gutachten an? Ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses kann genutzt werden, um einen niedrigeren Wert nachzuweisen, etwa bei der Erbschaftsteuer.
Welche Daten brauchen Sie von mir? Adresse, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Zustand und durchgeführte Modernisierungen. Alle weiteren Details klären wir gerne im persönlichen Gespräch.
Jetzt Immobilie in Dortmund bewerten lassen
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist? Wir ermitteln den Wert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks persönlich vor Ort. Rufen Sie uns an unter +49 231 51 61 81, schreiben Sie an info@fischer-schaefer.com oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Wir beantworten Ihre Fragen gerne.